אז כאשר מדברים על מיסוי נדל”ן מדברים על ארבעה סוגי מס:
1. מס רכישה
2. מס שבח
3. היטל השבחה
4. ומס הכנסה משכירות
נתחיל במס רכישה – מס רכישה הוא מס שחל על הקונה, וצריך להבחין בין מי שקונה דירת מגורים לבין מי שקונה מקרקעין אחר (כמו מגרש למשל).
המס על “מקרקעין אחר” הוא בשיעור של 6% מערך המגרש. כלומר, אם קניתם מגרש במחיר של מיליון שקלים, המס שתשלמו יהיה 60,000 (שהם 6% ממיליון).
לגבי דירת מגורים צריך להבחין בין מי שקונה דירה ראשונה, לבין מי שיש לו כבר דירה והוא קונה דירה נוספת (ולא מתכוון למכור את הדירה הראשונה שבבעלותו).
במקרה הראשון, יש פטור מלא ממס כאשר קונים דירה שהיא בסכום נמוך מ – 1,747,865 ₪ (הסכום נכון לשנת 2021) ומעבר לזה תשלמו מס בהתאם לשיעורי המס בחוק.
מי שקונה דירה נוספת, ישלם 5% מס כבר מהשקל הראשון. כלומר בקניית דירה של מיליון שקלים, ישלם 50,000 ₪, וככל שהדירה יקרה יותר, כך שיעור המס השולי יהיה גבוה יותר (בדומה לעיקרון שבמדרגות על מס הכנסה).
נעבור למס שבח
קודם כל מה זה שבח? החוק מגדיר שבח כסכום שבו עולה שווי המכירה על יתרת שווי הרכישה. כלומר אם קנינו את הדירה ב-1,000,000 שקלים, ומכרנו אותה ב – 1,200,000 אז השבח הוא 200,000 שקלים.
על הסכום הזה נשלם מס בשיעור של 25% (בניכוי עלייה שנגרמה מאינפלציה ובניכוי הוצאות מסוימות שהיו לנו). כלומר 50,000 (שהם 25% מ-200,000).
***טיפ של אלופים – תשמרו את החשבוניות על הוצאות שהיו לכם על הדירה מהיום שקניתם אותה! כולל מתווך, כולל עורך דין…***
החדשות הטובות הן שיש פטור מהמס הזה למי שיש דירה אחת בלבד בבעלותו ביום המכירה (בהתקיים תנאים מסוימים, כאשר המרכזי שבהם הוא שצריך להיות בעל זכות בדירה במשך שנה וחצי לפחות).
יש עוד מספר פטורים כמו פטור על דירה שהתקבלה בירושה, אך גם להם תנאים מסוימים.
היטל השבחה
היטל השבחה הוא מס שמשלמים לעירייה על עליית שווי של מקרקעין שנגרמה בעקבות אישור תכנית (למשל הגדלת זכויות בנייה), מתן הקלה או התרת שימוש חורג.
כלומר אם העירייה אישרה תכנית מסוימת שממנה אפשר להוציא היתר בניה, נתנה הקלה או התירה לעשות שימוש חורג – ובעקבות זאת, השווי של המקרקעין עלה, אז צריך לשלם מס.
היטל השבחה הוא מס בגובה של 50% מעליית השווי. כלומר אם השווי עלה ב100,000 בעקבות התכנית, נצטרך לשלם לעירייה מס בגובה של 50,000 ₪.
יש לציין שעל שומת המס במקרה של היטל השבחה יש הכי הרבה ערעורים, מאחר שקביעת עליית השווי (בדוגמה שלנו 100,000) היא קביעה של שמאי, ולא עובדה בשטח כמו מכירת דירה בסכום מסוים.
***טיפ של אלופים מס’ 2 – תבדקו אם ניתנו החלטות של שמאי מכריע בנכסים קרובים לנכס שלכם, וכך תנסו להעריך אם יש היטל ועל איזו תכנית***
מס הכנסה משכירות
מס הכנסה משכירות כשמו כן הוא – מס על ההכנסה על דמי השכירות.
קיימים שלושה מסלולים למס זה: המסלול הראשון הוא מסלול הפטור, שאליו נכנסים רוב בעלי הדירות בישראל.
במסלול זה אין צורך כלל לשלם מס, אם ההכנסה משכירות מכלל הדירות בבעלות אדם מסוים היא בגובה של עד 5,070 ₪ (סכום נכון לשנת 2021).
המסלול השני הוא מסלול מס בשיעור של 10% מההכנסה מכלל דמי השכירות. כלומר אם מישהו למשל משכיר 5 דירות, ודמי השכירות מכולן בגובה של 50,000 ש”ח אז המס שישלם יהיה בגובה של 5,000 ₪ בחודש.
יש לשים לב שבגדר מסלול זה יכולים להיכנס אנשים שיש בבעלותם מספר דירות, אך לא מוגדרים כעסק. רשות המיסים קבעה שככלל מי שיש בבעלותו מעל ל-10 דירות נחשב לעסק להשכרת דירות ולכן הוא לא יוכל “להנות” משיעור מס מופחת של 10%, אלא הוא יצטרך לשלם מס בהתאם למסלול השלישי שהוא מס שולי, בדומה למס ההכנסה על המשכורת שלנו.
אם בא לכם ללמוד עוד על הנושא הסבוך הזה, אתם מוזמנים לקחת קורס ממוקד שהכנו – קורס מיסוי נדל”ן, שהוא רק יצא לאוויר העולם וכבר הביקורות עליו נהדרות 
designed by studio baram developed by GetMeOnline
