תשואה היא בעצם היחס בין הסכום שהשקענו בעסקה מסוימת, לבין הסכום שאנחנו מרוויחים בשנה כתוצאה מאותה עסקה.
כאשר קונים דירה למשל –
הסכום שהשקענו הוא מחיר הדירה + ההוצאות שהיו לנו.
והסכום שאנחנו מקבלים הם בעצם דמי השכירות.
כעת נעשה דוגמא קטנה כדי להבין את העניין הזה:
נניח שקניתם דירה בחצי מיליון שקלים, ואתם מקבלים כל חודש שכירות של 1500 שקלים. מה יהיו דמי השכירות השנתיים שאתם מקבלים? 18,000 שקלים (1500 ש”ח כפול 12 פעמים, כמספר החודשים).
אז במקרה הזה מה תהיה התשואה על הדירה?
18,000 חלקי חצי מיליון.
התוצאה היא 0.036.
כדי לקבל את התוצאה באחוזים צריך להכפיל ב-100 – אם נכפיל ב-100 נקבל תשואה של 3.6% .
תשואה עוזרת לנו להבין כמה ההשקעה מכניסה לנו ולפיכך כמה היא מוצלחת.
החישוב הזה עוזר לנו גם להשוות בין נכסים – באופן כללי, המטרה שלנו היא לקבל תשואה גבוהה ככל הניתן, אז אם נשווה שני נכסים באזור מסוים, ונראה שנכס אחד מניב לנו תשואה גבוהה יותר, אז הוא עשוי להיות השקעה יותר אטרקטיבית.
החישוב שעשינו לעיל נכון במצב שבו לא לקחנו משכנתא.
במידה ולקחנו משכנתא, כדי לקבל את התשואה האמיתית על הכסף שלנו, אנחנו צריכים להכניס למשוואה הזאת נתונים אחרים. הרי לא באמת הוצאנו מהכיס חצי מיליון שקלים, חלק גדול מהסכום הזה הלווה לנו הבנק. וגם לא באמת נכנס לנו לכיס 18,000 אלף שקלים, כי חלק מזה לוקח הבנק כריבית.
אז במקום להכניס במכנה את מחיר הדירה, אנחנו נכניס את הכסף ששילמנו מכיסנו. את ההון העצמי.
ובמונה במקום להכניס את השכירות, אנחנו נכניס את השכירות פחות הריבית שאנחנו משלמים.
ההחזר החודשי לבנק מורכב משני רכיבים: ריבית וקרן. ניתן להסתכל בלוח סילוקין שקיבלתם מהבנק כדי לדעת בדיוק כמה מההחזר החודשי הולך לתשלום ריבית וכמה לכיסוי ההלוואה. לשם הדוגמא נגיד שאם אנחנו מחזירים לבנק 1,500 ש”ח, אז 500 ש”ח הולך לריבית ו-1000 ש”ח להחזר ההלוואה (לקרן).
הריבית זה התשלום לבנק, וזה כסף שלא חוזר אלינו. לעומת זאת, כל תשלום לרכיב הקרן, מקטין את ההלוואה – אז אם אנחנו חייבים 100 אלף שקלים לבנק, והחזרנו 1000 שקלים לקרן, אז עכשיו נהיה חייבים 99 אלף – ככה לאט לאט ההלוואה קטנה עד סיום התשלומים – זוהי הסיבה, שמדמי השכירות מורידים רק את הריבית.
נראה דוגמא:
נניח שאת הדירה הזאת בחצי מיליון קניתם עם 50% משכנתא, כלומר, 250,000 שקלים הבאתם מהבית ו- 250,000 שקלים לקחתם משכנתא.
איזה סכום נכניס במכנה?
נכניס 250,000 שקלים + ההוצאות שלנו (שכר טרחה לעורך דין, מתווך וכולי)…
נגיד שמתוך ה-1500 שקלים שאנחנו מקבלים על שכירות, אנחנו מחזרים 1500 שקלים לבנק, אבל 500 שקלים משולמים לבנק כריבית, ו- 1000 שקלים כל חודש מוחזר לרכיב הקרן.
איזה סכום נכניס במונה? 12000 שקלים, שהם 1000 כפול 12 חודשים. כלומר מוציאים את הריבית מהחישוב.
בחישוב הזה מה תהיה התשואה שלנו? 4.8%.
לסיכום, יש שתי דרכים לחשב תשואה – האחת היא התשואה על הנכס (נקרא גם ROA). והשניה היא התשואה על ההון העצמי (נקרא גם ROE).
אפשר להשתמש בתשואה גם כדי להעריך כמה שווה דירה מסוימת.
כדי לבדוק כמה שווה לנו לשלם על נכס מסוים, צריך לחלק את דמי השכירות השנתיים באחוז שאנחנו רוצים לקבל כתשואה.
נגיד שאנחנו יודעים שבאזור מסוים אפשר לקבל תשואה של 5%, ונניח שאנחנו רואים דירה מסוימת ואנחנו יודעים שדמי השכירות עליה הם 1500 שקלים כל חודש.
כאשר מחלקים 18,000 ב – 5%, התוצאה היא 360 אלף.
כלומר המסקנה היא שאם נקנה נכס ב – 360 אלף ש”ח (כולל ההוצאות), ונקבל דמי שכירות בשנה בגודל של 18,000 (שהם 1500 בחודש) אז התשואה תהיה 5%.
צריך להבין שיש קשר בין תשואה לסיכון. ככל שהאיזור שאתם משקיעים בו הוא יותר מסוכן, ככה משקיעים יצפו לקבל תשואה גבוהה יותר. כשמדברים על סיכון בנדל”ן, בדרך כלל מדובר על קושי במציאת שוכר – על מצב שבו יהיה קשה להשכיר את הנכס והוא ישאר ריק. כמובן שיש סיכונים נוספים, אבל סיכונים הקשורים למקום ההשקעה הם בדרך כלל קושי במציאת שוכר או ירידת ערך של נכסים.
איפה יהיה יותר קל למצוא שוכר? במרכז או בנגב? כנראה שבמרכז.
לכן, לפי ההגיון הזה, התשואה בנגב אמורה להיות גבוהה יותר.
מאחר ובמדינת ישראל לא כל כך קשה למצוא שוכרים, ובגלל שהסיכון לירידת ערך יחסית דומה בכל האזורים, אז ההבדלים בתשואה גם לא מאוד גדולים, אבל ההבדל בתשואה בין דירה בישראל לבין דירה בקמבודיה, יהיו יותר גדולים. כי בקמבודיה גם הסיכון יותר גבוה.
רוצים ללמוד עוד על השקעות וניהול כסף? מוזמנים לבקר בעמוד הקורסים שלנו.
designed by studio baram developed by GetMeOnline
