חוזה שכירות הוא חוזה לכל דבר ועניין, ולמרות שסוף סוף מצאתם דירה, ואתם לא רוצים לאבד אותה בשלב האחרון – חשוב להבין על מה אתם חותמים כדי למנוע עוגמות נפש בעתיד. אז הכנו לכם 10 טיפים בעניין חוזי השכירות ושירות להתייעצות עם “עורך דין חוזה שכירות” (שרלוונטי גם למשכירים וגם לשוכרים).
הבדיקה הראשונה שאתם צריכים לעשות היא לבחון עם מי אתם חותמים על החוזה. ישנם לא מעט מקרים שבהם אנשים הציגו את עצמם כבעלי דירות, ועשו בהן עסקאות שונות מבלי שהם היו הבעלים. בשלב הראשון צריך לבדוק שאכן מי שמשכיר לכם את הדירה זכאי להשכיר לכם אותה מתוקף היותו בעלים של הדירה או מיופה כוחו. איך בודקים את זה? על ידי הנפקת נסח טאבו באתר של רשם המקרקעין, בעלות של 15 ₪. זכויות במקרקעין מנוהלות ורשומות במאגר של רשם המקרקעין, ונסח טאבו הוא המסמך הרשמי שמוכיח בעלות או כל זכות אחרת במקרקעין.
הבדיקה השניה שצריך לעשות היא לבדוק האם מותר לעשות את השימוש אותו אתם מתכוונים לעשות בנכס. למשל אם אתם רוצים דירה למגורים, צריך לבדוק שעל פי היתר הבנייה והתב”ע שחלה על המקרקעין, הנכס מיועד למגורים (ולא למסחר למשל). איך בודקים את זה? ניתן להיכנס לאתר של העירייה שבה נמצא הנכס ולבדוק את תיק הבניין והתב”ע. הבדיקה הזאת מעט יותר מסובכת ויש להיעזר באנשי מקצוע לכך כגון: עורך דין חוזה שכירות, אדריכלים, שמאים וכדומה.
יש לוודא שעל פי ההסכם אתם מחויבים לשלם רק מיסים ותשלומים שהם חלים על פי הדין על שוכר או מחזיק בנכס (להבדיל מבעלים של נכס). למשל תשלומים כגון ארנונה, חשמל, מים, גז הם תשלומים שחלים על שוכר, זאת לעומת אגרות והיטלים אחרים שחלים על בעלים. אם מדובר על משרדים או מסחר, אז ייתכן שתחויבו לשלם אגרות על שילוט ואף לעיתים היטל על שימוש חורג. בנוסף, כחלק מהתשלומים תצטרכו לשלם דמי ניהול או ועד בית – יש לראות מה כולל השירות שהם נותנים עבור התשלום (חשוב מאוד בעיקר למשרדים ומסחר).
אחת הטעויות הנפוצות של שוכרים (בעיקר במגורים) היא לחתום על חוזה שבו תקופת השכירות היא שנה אחת בלבד. גם אם אינכם מעוניינים להתחייב יותר מזה, כדאי מאוד לבקש “אופציה” לתקופת שכירות נוספת. מה זה אופציה? אופציה היא זכות של השוכר להאריך את תקופת השכירות בתקופה נוספת (למשל בשנה נוספת), באם יחפוץ לכך. היתרון של האופציה היא שדמי השכירות בתקופה הזאת נקבעים מראש. במצב שבו אתם לא זכאים לאופציה, המשכיר יכול אחרי שנה להחליט שהוא מייקר את דמי השכירות באופן משמעותי, ואתם תאלצו להחליט אם אתם רוצים לשלם את הסכום הזה או להוציא הוצאות מעבר.
שמעתם את המושג AS-IS או ראיתם את זה בחוזה? משכירים אוהבים להשכיר את הנכס כמו שהוא. כלומר, לא לבצע בו שינויים, ולכן בדר”כ הם מבקשים הצהרה בחוזה שהשוכר יודע שמסירת המושכר היא AS-IS. או במילים אחרות – אל תבואו אליי בטענות על המצב שלו. בהקשר הזה חשוב שיהיה רשום בחוזה שהשוכר לא מוותר על טענות בדבר פגמים נסתרים שהמשכיר ידע עליהם ולא גילה אודותיהם לשוכר.
זהו אחד הסעיפים הכי חשובים בחוזה ואם לא נותנים עליו את הדעת, עלולים להיווצר חיכוכים בעתיד. בדר”כ השוכר מתחייב לתקן כל נזק שנוצר בגללו. בעוד שסעיף זה לגיטימי, לא לגיטימי לדרוש מהשוכר לתקן פגמים או קלקולים שנוצרו במערכות של המושכר (כתוצאה מבלאי סביר ולא נזקים), כגון: חשמל ואינסטלציה. חשוב מאוד שהמשכיר יתחייב לתקן קלקולים מסוג זה, ובתוך מסגרת זמנים מסוימת. מאוד מומלץ להכניס סעיף שתיקונים דחופים כמו אי אספקת חשמל לדירה, יתוקנו באופן מיידי בהתאם לאופי הקלקול או הפגם.
חשוב לראות באיזה מצב שאתם מתחייבים להחזיר את הנכס בסיומו. האם אתם מתחייבים לצבוע אותו? מה הקנס על כל יום איחור?
לרוב המשכיר חוסם את האפשרות של השוכר להסב את ההסכם לשוכר משנה. משכירים באופן טבעי לא מעוניינים שינהלו להם עסק של AirBnB בנכס, ולכן הדרישה הזאת לגיטימית. מצד שני, מה קורה אם אתם רוצים לטוס לחו”ל למספר שבועות? במקרה כזה להשכיר את הנכס בשכירות משנה יכול להיות מהלך חכם ומועיל מאוד מבחינה כלכלית. לכן המלצתנו בעניין הזה היא לדרוש שתהיה אפשרות להשכיר בשכירות משנה בכפוף להסכמת המשכיר “אשר לא יסרב אלא מטעמים סבירים”. במצב כזה המשכיר מתחייב לאשר לכם להשכיר את הנכס בשכירות משנה כשתצטרכו, אלא אם יש סיבה מוצדקת לסרב כמו שוכר משנה מפוקפק.
בסעיף הזה השוכר מתחייב בין השאר לשמור על ניקיונו של המושכר ולא לגרום מטרדים. יש לשים לב שההגבלה היא לגיטימית ולא מגבילה מידי. ההמלצה היא לרשום שהשוכר מתחייב שלא לגרום מטרדים “על פי הדין”, אך כמובן הדבר תלוי בכוח המיקוח של השוכר שנגזר מביקוש והיצע. בסעיף זה יש לבחון האם המשכיר מגביל אפשרות לגדל בעלי חיים, ואם כן האם זה מקובל עליכם. בנוסף, שימו לב שרשום שהמשכיר יוכל להיכנס לנכס רק בתיאום מראש ובשעות סבירות, ולא “בכל עת” כפי שלעיתים רשום.
אחד הסעיפים הכי חשובים למשכיר ואשר מהווה תנאי להשכרת הנכס. יש מגוון של בטחונות כמו ערבות אישית, שטר חוב, פיקדון, שיק בנקאי, ערבות אוטונומית וכולי. בואו נעשה סדר: פיקדון או שיק בנקאי הם כסף לכל דבר ועניין, ולכן עדיף להימנע מלתת ביטחון כזה בתור שוכרים, אך אם אתם חייבים – כדאי להגביל את הסכום לחודש שכירות אחד. שטר חוב זה סוג של התחייבות לשלם את נוצרים נזקים, וכדי לממש את זה המשכיר צריך ללכת להוצאה לפעול. בטחון מהסוג הזה הוא הגון ומקובל הן מצד המשכיר והן מצד השוכר, וגם אותו רצוי להגביל לבין 3 חודשי שכירות ל-6 חודשי שכירות. ישנו בטחון שנקרא ערבות אוטונומית אשר מקובל בעיקר במשרדים ובנכסים מסחריים ולא בנכסי מגורים. בטחון מהסוג הזה ניתן לממש בקלות בבנק. לבסוף ערבות אישית – המשכיר חושש שאם לא יהיה לשוכר כסף לשלם, לא יהיה לו מאיפה לגבות את הסכום ולכן הוא מבקש ערבות אישית של אמא/ אבא או קרוב אחד שיציב מבחינה כלכלית. בנכסי מגורים מקובל לדרוש שני ערבים (ערבות זו פחות מקובלת במשרדים או מסחר).
רוצים להתייעץ עם עורך דין חוזה שכירות? השקנו שירות של חוות דעת על חוזה שכירות וליווי בעלות של 499 ₪ בלבד! לפרטים נוספים:
מוזמנים לבקר בעמוד הקורסים שלנו.
designed by studio baram developed by GetMeOnline
