שבח הוא הסכום שבו עולה שווי המכירה על יתרת שווי הרכישה. כלומר, מדובר על ההפרש בין רכישת הדירה למכירת הדירה. ההפרש הזה בניכוי הוצאות, הוא הרווח. ועליו משלמים מס בשיעור של 25%.
אם לדוגמא קניתם דירה במיליון שקלים ואחרי שנה אתם מוכרים אותה במיליון מאתיים, השבח הוא 200,000 ש”ח בהנחה ולא היו לכם הוצאות כלל. 200,000 ש”ח הם ההפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה. אם לעומת זאת, שילמתם 100,000 ש”ח הוצאות על שכר טרחת עורכי דין, עמלת תיווך, שיפוץ וכו’ אז השבח יעמוד על 100,000 ש”ח בלבד.
לפני שמתחילים לדבר בכלל על הפטור הזה, יש חמישה דברים שצריך לוודא:
אם עברנו את המשוכה הזאת, אפשר להתקדם הלאה. כדי להיות זכאים לפטור צריכים שיתקיימו שלושה תנאים:
אם אתם עומדים בתנאים הללו, אתם זכאים לפטור מלא ממס שבח עד לסכום של 4,500,000 ש”ח (סכום משתנה במעט כל שנה). מעבר לסכום הזה תשלמו מס יחסי כפי שנסביר בחלק הבא – חישוב מס שבח מקרקעין.
קיימים שני פטורים נוספים עליהם אנחנו מרחיבים בקורס:
לפני שנת 2014 היה אפשר למכור דירת מגורים בפטור ממס שבח כל ארבע שנים.
שינוי החוק פגע באלו שקנו דירות לפני 2014 ותיכננו את המס שלהם בהתאם לחוק שהיה קיים. לכן, כדי למתן את הפגיעה, הוחלט שכל הרווח שנצבר לפני 2014 לא ייחשב.
נגיד שקניתם דירה ב – 2010 בסכום של 1,000,000 ש”ח. ואתם מוכרים אותה ב-2018 בסכום של 1,200,000 ש”ח. כמה מס שבח תשלמו?
השבח פה הוא 200,000 ש”ח אז לכאורה הייתם אמורים לשלם 50000 שהם 25% מ – 200,000 ש”ח.
אבל בהתאם לחישוב הליאנרי כל מה שנצבר לפני 2014 לא נחשב. סך הכל עברו 8 שנים, אז מחלקים את השבח ב – 8 (כלומר מחלקים 200000 ב – 8), ואז יוצא שכאילו כל שנה הנכס עלה ב – 25,000 ₪. זו הלינאריות.
אחרי 2014 עברו 4 שנים, אז התוצאה היא שבח של 100,000 שקלים אחרי 2014. וזה אומר שנשלם מס של 25000 ₪.
אם קניתם דירה אחרי 2014 אז כל העניין הזה של חישוב מס לינארי, לא צריך לעניין אתכם בכלל.
בחישוב מס שבח מקרקעין יש שלושה שלבים:
אם לדוגמא קניתם דירה במיליון שקלים ומכרתם אותה במיליון מאתיים, השבח הוא 200,000 ש”ח לפני הוצאות. אם שילמתם 100,000 ש”ח הוצאות על שכר טרחת עורכי דין, עמלת תיווך, שיפוץ וכו’ אז השבח יעמוד על 100,000 ש”ח בלבד.
שימו לב כי החישוב הזה לא חל על זכויות בניה בלתי מנוצלות. כאשר יש זכויות בניה בלתי מנוצלות למעשה מתייחסים לזה כמו שני נכסים שונים. נכס אחד זה הדירה הפיזית, הבנויה. והנכס השני זה זכויות הבניה שלא נוצלו. לפרטים נוספים
designed by studio baram developed by GetMeOnline
