רכישת דירה אינו משהו מסובך מידי כאשר מלווים אתכם אנשי מקצוע כמו מתווך, עו”ד ויועץ משכנתאות. אבל כאשר קונים דירה להשקעה, ורוצים למקסם רווחים, אז כבר כדאי להבין היטב את כל אחד מהשלבים בתהליך.
אז החל מהשלב הראשון שבו אתם בוחרים תקציב ועד ליום שבו הדירה נרשמת בטאבו, יש מספר שלבים שצריך לעבור – בואו נראה אותם וניתן גם טיפים לקניית דירה:
אז בדיקת התקציב שלנו זה באמת הצעד הראשון שצריך לעשות. התקציב כולל גם את ההון העצמי שלנו (הכסף שאנחנו מביאים מהבית) וגם את המשכנתא שאנחנו יכולים לקחת, וצריך לקחת בחשבון גם הוצאות כמו שכר טרחה לעורך דין, עמלת תיווך אם מצאנו את הדירה דרך מתווך, מיסים אם יש, והוצאות נוספות.
אחת השאלות הנפוצות היא האם אפשר לקנות דירה בלי הון עצמי – התשובה הקצרה היא שכן.
ניתן להיעזר בהלוואות נוספות חוץ מהמשכנתא וכך לממן את כל הרכישה, אך צריך לקחת בחשבון שכאשר רוכשים דירה רק באמצעות הלוואות אז ההשקעה הופכת להיות יותר מסוכנת, כי יש יותר כסף להחזיר.
לכן יש פחות גמישות במקרים לא צפויים. למשל אם לא תצליחו להשכיר את הנכס תקופה מסוימת או שערך הנכס יירד. ניתן גם לממן את העסקה ע”י רכישה עם שותפים – אם מצאתם עסקה אטרקטיבית ויש לכם עליה בלעדיות, אז סיכוי טוב שתצליחו להכניס איתכם שותפים.
השלב הבא אחרי התקציב יהיה לאתר אזורים רלוונטיים לרכישה – אזור לרכישה הוא בסדר גודל של שכונה, כי בתוך כל עיר יש הבדל עצום בין אזורים – לא דומים המחירים בצפון ת”א למחירים בדרום ת”א למשל.
הרעיון בשלב הזה הוא לעשות רשימה של אזורים שבהם אתם יכולים להשקיע בתקציב שלכם.
אם התקציב שלכם גבוה (מעל לשני מיליון) אז אפשר לדלג על השלב הזה.
מתוך כל המקומות שבהם אפשר לקנות דירה בארץ (בתקציב שלנו כמובן), איך בוחרים אזור ספציפי שהפוטנציאל של מחירי הדירות שם לעלות הוא הגבוה ביותר.
חקר שוק זה השלב החשוב ביותר למשקיע שבו נרצה להכיר את אותם אזורים שסימנו על המפה.
כאשר קונים דירה להשקעה נרצה לבחון את הגורמים שיש להם פוטנציאל להביא לעליית מחירים בעתיד – כמו תחבורה, תעסוקה או התחדשות עירונית. השלב הזה של חקר שוק כולל גם בדיקות באינטרנט, וגם בדיקות בשטח – שכוללות להסתובב בשכונה, להכיר את האוכלוסייה, לדבר עם אנשים שגרים שם וללקט מהם עוד מידע שלא קיים באינטרנט.
בשלב הזה של חקר השוק נרצה גם להבין בצורה קצת יותר מדויקת, מהם המחירים של הדירות באותם אזורים שבהם אנחנו חושבים לקנות. איך מעריכים מחירים זה שלב קריטי שרבים וטובים נופלים בו.
אל תעשו את הטעות הנפוצה של ללכת לאיזה אתר שייתן לכם ממוצע של מחירים – הממוצע הזה בדר”כ מכיל בתוכו נכסים בגדלים שונים, ואז מה שקורה זה שמקבלים ממוצע שלא משקף את המחיר האמיתי של הנכס שאתם רוצים לקנות. ומיותר לציין שכל סטייה קטנה בממוצע, זה הרבה כסף כשקונים דירה.
הערכת מחירים צריך לעשות על בסיס נכסים דומים לזה שאתם רוצים לקנות – ברשות המיסים יש מאגר של כל הנכסים שנמכרו. ניתן למצוא נכסים שנמכרו באזור שלכם ולהשוות לנכס שאתם רוצים לרכוש.
אחרי חקר השוק, נאפיין איזה דירה אנחנו רוצים לקנות – האם דירה גדולה או דירה קטנה, האם בקומה גבוהה או נמוכה, משופצת, חדשה או דירה ישנה בכלל.
איפיון הדירה חשוב כדי להתאים את הדירה לשוק השוכרים – בסופו של דבר אתם רוצים לקנות דירה שתוכלו להשכיר אותה מהר. אם קניתם דירה של 5 חדרים באזור שיש בו רק סטודנטים, יכול להיות שתתקשו למצוא שוכרים.
לאחר מכן נחפש דירה לרכישה.
יש כל מיני דרכים החל מהדרך הנפוצה של לחפש ביד 2 או בפייסבוק ועד ממש להסתובב בשכונה ולחפש אנשים שרוצים למכור. לחפש באופן אקטיבי אנשים שרוצים למכור זה יכול לעבוד ויכול להיות מתגמל בסופו של דבר, אבל כמובן שזו עבודה הרבה יותר קשה וזה תלוי כמה זמן אתם רוצים ויכולים להשקיע בחיפושים. זה בדר”כ מתאים לאנשים שרוצים לעבוד בלחפש השקעות.
אחרי שנמצא דירה ספציפית, ישאר לנו להעריך את השווי המדויק של הדירה.
נעזר שוב באתר של רשות המיסים, אלא שהפעם נהיה יותר ממוקדים – אם אנחנו קונים דירה של שלושה חדרים, אז נשווה את הדירה שלנו רק לדירות שלושה חדרים שנמכרו באותו אזור שלנו (הרחבנו על כך במסגרת הקורס).
השיטה הזו של השוואה היא השיטה שבה עובדים שמאים בבואם להעריך שווי של דירה – שווי דירה בסופו של דבר נקבע לפי שווי השוק שלה – כמה אנשים מוכנים לשלם בעדה. אם מצאתם כמה נכסים דומים נקנו באזור, מצאתם את שווי השוק.
בנוסף, ניתן להיעזר בתשואה ככלי להשוואה בין דירות.
עכשיו אחרי שאנחנו יודעים מה השווי של הדירה וכמה אנחנו מוכנים לשלם בעדה, זה הזמן להתחיל את המשא ומתן עם המוכר – העקרון החשוב ביותר במשא ומתן הוא לזהות את הצרכנים של המוכר – אם למשל המוכר לחוץ לקבל כסף כמה שיותר מהר, אולי תוכלו לספק לו את זה ובתמורה תקבלו הנחה במחיר הדירה.
השלב הבא הוא שלב סופר חשוב שבו בדר”כ נעזרים באנשי מקצוע כמו עו”ד והוא הבדיקות שצריך לעשות לדירה (בדיקת נאותות) -הבדיקות כוללות בדיקות משפטיות, בדיקות תכנוניות ובדיקות על המצב הפיזי של הנכס.
הבדיקה המשפטית היא קודם כל בדיקת הזכויות של המוכר. כלומר, נרצה לבדוק שהוא אכן הבעלים של הנכס ושאין משהו שמגביל אותו למכור לנו את הדירה.
אחרי זה מבחינה תכנונית – נבדוק שהנכס קיבל היתר בניה, שאין חריגות בניה והדירה לא מפוצלת וכולי. השלב הזה מאוד מאוד קריטי כי אם חס וחלילה קנינו דירה עם בעיה כלשהי בהיתר בניה או שיש חריגת בניה, יכולות להיות לנו בעיות אחרי זה כשנבוא לקחת משכנתא. ולכן בשלב הזה אנחנו נרצה לפעמים להיעזר בשמאי שיעשה את הבדיקות האלו.
ובסוף נבדוק גם את המצב הפיזי של הדירה – נרצה לבדוק שאין לדירה רטיבויות, שאין בעיות של אינסטלציה, חשמל וכולי. נבדוק גם את מצב הבניין – ונראה שלא הוציאו לו צו הריסה או משהו כזה.
כדי לעשות את הבדיקות האלה אפשר להיעזר באנשי מקצוע שנקראים “בדק בית” שייתנו לנו דוח מפורט של מצב הדירה.
אגב הדוח הזה יכול גם לעזור לנו קצת במשא ומתן עם המוכר.
לבסוף, אחרי שסגרנו מחיר ועשינו משא ומתן נשארו לנו בסה”כ שני שלבים אחרונים, והם חתימה על החוזה ולקיחת משכנתא.
את החוזה צריך להכין לכם עו”ד, ומומלץ לקחת עורך דין בעל ניסיון של 3 שנים לפחות.
בדר”כ שכ”ט של עורך דין הוא 0.5% משווי הדירה. כלומר על דירה של מיליון שכ”ט יהיה 5,000 + מע”מ. ניתן למצוא גם עו”ד שלוקחים פחות מזה, אבל תזכרו שבעסקה הזאת יש סיכונים משפטיים רבים, שבסופו של דבר מתבטאים בכסף. לכן לא מומלץ להתפשר על עו”ד בשביל לחסוך מעט.
לקיחת משכנתא זה שלב מאוד חשוב עם משמעות כלכלית גדולה עבורכם ולכן אסור לזלזל בו – ניתן ללמוד איך לעשות זאת בעצמכם, וניתן להיעזר ביועץ משכנתאות. לדעתי, הנושא הזה לא מסובך ואם אתם קונים דירה להשקעה אז שווה להשקיע בללמוד איך לקחת משכנתא טובה.
אנחנו מקווים שהמאמר עשה לכם קצת סדר על השלבים השונים – אם אתם מעוניינים ללמוד עוד, אתם מוזמנים לקחת את הקורס שהכנו – המסלול לרכישת דירה, שבו תקבלו הסברים עמוקים על כל שלב ושלב.
למעבר לדף הבית – לחץ כאן
designed by studio baram developed by GetMeOnline
