מהם הגורמים שיכולים להביא לעליות מחירים באזור אחד, לעומת קיפאון או ירידת מחירים באזור אחר?
במאמר הזה נציג 10 גורמים שיכולים להביא לעליית ערך נדל”ן – עליית מחירים של דירות.
אם אנחנו נבין את אותם גורמים, נדע איפה כדאי לקנות דירה להשקעה.
ממה מורכב מחיר של דירה?
מחיר של דירה מורכב משני רכיבים: עלויות בניה ומחיר הקרקע.
לבנות מטר מרובע של בית סטנדרטי, או דירה סטנדרטית, עולה בערך 5,000 שקלים.
והמחיר הזה של מטר מרובע לא מושפע מהשאלה איפה אתם בונים – בת”א או בחיפה.
אז מה עושה את ההבדל במחירים בין תל אביב לבין חיפה?
מה גורם לדירת 60 מטר מרובע בתל אביב להיות יותר יקרה משמעותית מדירת 60 מטר מרובע בקרית שמונה? התשובה היא הקרקע – Location, Location, Location
למה הקרקע יותר יקרה בת”א? את זה בדיוק ננסה להבין במאמר הזה.אם נבין מהם הגורמים לעליית ערך נדל”ן, אז נדע להעריך איפה מחירים יעלו בעתיד וכך איפה כדאי לקנות דירה להשקעה.
יכולים להיות כל מיני גורמים לעליית מחירים של קרקע: תעסוקה זה גורם חשוב, חינוך משפיע במידה כזאת או אחרת, ועוד. בהמשך המאמר נמנה 10 גורמים.
מה כל הגורמים האלה עושים? למשל תעסוקה, אם פתאום פותחים איזה פארק הייטק בבאר שבע, למה אנחנו חושבים שהמחירים באיזור יעלו? מה הפארק הייטק הזה עושה לאותו מקום בבאר שבע? התשובה היא שהוא מעלה את הביקוש.
מחיר של מוצר מסוים מושפע מהביקוש של אותו מוצר לעומת ההיצע של אותו מוצר. למה המחירים של מלונות עולים בקיץ? אותו עיקרון – הביקוש לחופשות בקיץ גדל וההיצע נשאר אותו היצע. נכון? וכמו שלחופשות יש ביקוש והיצע, ככה גם לדיור.
כדי להבין איפה יכולות להיות עליות ערך נדל”ן, אנחנו מחפשים את הגורמים שיש להם את הפוטנציאל להגדיל את הביקוש, תוך כדי שאנחנו כל הזמן מסתכלים מה קורה להיצע. בוחנים אם הוא גדל או קטן.
מקומות תעסוקה הוא פקטור משמעותי מאוד לבחירת מקום מגורים.
אז אם אתם מחפשים איפה כדאי לקנות דירה להשקעה ומקום שצפוי להנות מעליות מחירים, אני ממליץ לחפש מגמות בתעסוקה. אם למשל קריית הייטק חדשה או מפעלים מעתיקים את מקומם, סביר להניח שהמחירים יעלו באותן מקומות. רק קחו בחשבון שאלו תהליכים שלוקחים זמן – להעתיק מפעל או לבנות קריית הייטק לוקח זמן. כדי לנצל את הגורם הזה צריך להסתכל במינימום 5 שנים קדימה.
חינוך הוא גורם משמעותי מאוד לעליית ערך. אנשים נותנים הרבה משקל לחינוך כאשר הם בוחרים את מקום המגורים שלהם. הורים מוכנים לעשות הכל בשביל הילדים, וחלק מזה הוא לעבוד קשה כדי שיוכלו להכניס אותם לבתי ספר טובים.
כדי לקבל מושג כללי על מצב החינוך בעיר או בשכונה מסוימת ניתן להיכנס לאתר מדלן שעשו עבודת ניתוח על מבחני המיצ”ב של משרד החינוך. אם אתם רוצים לבחון שכונה ספציפית שווה להיכנס לאתר של משרד החינוך ולהעמיק עוד יותר על בית ספר ספציפי.
תחבורה ומקומות תעסוקה הם קרובי משפחה מדרגה 1 – כמו תעסוקה תחבורה הוא פקטור מכריע בכל הקשור לעליית ערך נדל”ן. בדיוק מאותה סיבה – הגעה למקומות עבודה. מעבר לחיסכון בזמן, תחבורה טובה חוסכת כסף – מאפשר לוותר על החזקת רכב אחד למשל.
כבר היום אפשר לראות את ההשפעות של הקו האדום של הרכבת הקלה למרות שהפרויקט עדיין לא הסתיים.
הקו האדום שמחבר את בת ים, יפו ופתח תקווה למרכז תל אביב, עשה פלאים למחירי הדירות בערים האלו.
איכות הסביבה הוא בעיקר גורם שיכול להשפיע לרעה ולהפחית את ערך מחירי הדירות.
מצד שני, אם יש אזורים שהיום מחירי הדירות בהם נמוכים בגלל זיהום אוויר, ויש תכניות ממשלתיות לפנות מהאיזור את אותם מפעלים מזהמים. אז קיים פוטנציאל לעליית מחירים.
תחת הקטגוריה הזאת נכנס זיהום אוויר, מיטרדים סביבתיים כמו רעש שמפחיתים את ערך הנדל”ן.
הרחבת שדה התעופה ובניית טרמינל 3 היא דוגמא לזה – בית המשפט הכיר בירידת ערך של אלפי נכסים בסביבת הטרמינל, כתוצאה מהרעש של המטוסים.
תחת איכות הסביבה במובן הרחב אפשר להכניס גם מצב בטחוני. למשל הערך של דירות בישובים בעוטף עזה נפגע בשל המצב הבטחוני.
מה לא נכנס תחת הקטגוריה הזאת? אנטנות סלולריות. במחקר שנערך ע”י בנק ישראל בסוף 2016, לא נמצא קשר בין מחירי דירות לקירבה לאנטנות סלולריות. מסתבר שאנשים לא נותנים לזה משקל. אבל לא בטוח שזה ישאר ככה תמיד.
אז איך זה להתייחס לגורם הזה של איכות הסביבה?
קודם כל אפשר לבדוק את מצב איכות הסביבה באתר של המשרד להגנת הסביבה. כולל להפיק דוחות תקופתיים. בנוסף, רצוי לעקוב אחרי תכניות ממשלתיות בנושא. אם יום אחד למשל יוציאו לפועל את התוכנית לפינוי המפעלים הפטרוכימיים במפרץ חיפה, הנכסים בסביבה צפויים להרוויח מזה.
איכות הסביבה הוא גורם מעניין מאוד שיכול להשפיע על עליית ערך נדל”ן.
פשיעה הוא פרמטר חשוב מאוד בעולם בכל הקשור למחירי נדל”ן ועליית ערך. אבל בישראל הוא תופס חלק פחות משמעותי והסיבה היא שהנתונים לא שקופים כמו מקומות אחרים בעולם. בארצות הברית למשל מפורסמים נתונים באופן שוטף על רמת הפשיעה ביישובים ואפילו בשכונות וברחובות ספציפיים.
כשהנתונים שקופים ומתפרסמים בכל תקופה מסוימת, ציבור הקונים יכול להתחשב בהם והביקושים משתנים בהתאם.
בישראל אחת לכמה זמן מבקשת התנועה לחופש המידע מהמשטרה, לפרסם את הנתונים. והמשטרה אכן פירסמה נתוני פשיעה בין השנים 2014 ל – 2019. אבל רק נתונים על ערים בלי מידע על שכונות או רחובות.
אפשר למצוא טבלת אקסל מפורטת עם כל הנתונים באתר של התנועה לחופש המידע. Ynet ניתחו את הנתונים, ואפשר לראות שהממוצע הארצי בשנת 2019 היה 34 תיקים פליליים לאלף נפש. אבל הנתון שהכי מעניין הם איזה ישובים נמצאים במגמה של ירידה. בשוהם למשל יש ירידה של 51%.
מסחר ובילוי מפיח רוח חיים באזור מגורים והופך אותו ליותר אטרקטיבי. בעיקר לשוכרים. מרבית השוכרים רוצים לגור במרחק הליכה ממרכזי הקניות ומוכרים לשלם יותר על כך.
גבעתיים היא דוגמה טובה לכך – תנופה של בתי קפה וברים שהתחילה ב – 2016 משכה הרבה מאוד צעירים לעיר. נוצר ביקוש גבוה לשכירות, אז מחירי השכירות עלו ואז באופן טבעי גם מחירי הדירות.
התחדשות עירונית זה היום בישראל זה פקטור נאמבר 1 לעליית ערך. ולא רק של אותה דירה או בניין שעובר התחדשות עירונית, אלא של כל השכונה בכללותה. צריך להבין שתהליך של התחדשות עירונית, זה לטוב ולרע תהליך של שינוי האוכלוסייה.
שמעתם על המושג Gentrification?
זה בעצם תהליך מעבר של אוכולסיות מהמעמד הבינוני גבוה לשכונות חלשות ודחיקת האוכלוסייה מהמעמד הנמוך. והתחדשות עירונית הוא גורם מרכזי לתופעה הזאת. שכונות חלשות מתחדשות והופכות להיות אטרקטיביות יותר לאוכולוסייה מהמעמד הבינוני – הגבוה, שקונים יותר ויותר דירות ודוחקים את בעלי ההכנסה הנמוכה.
כתוצאה מההתחדשות תחזוקת הבניינים הופכת להיות יקרה יותר. פתאום ועד בית לא עולה 100- 150 ש”ח בחודש, אלא 500 – 1000 לפעמים.
גם הסביבה מתחילה להשתנות ולהתייקר ובעלי ההכנסה הנמוכה נאלצים למכור את דירתם ולעבור לשכונות יותר חלשות.
ישראל מדינה צעירה ותהליכי התחדשות עירונית עדיין בחיתולים ולכן אין לנו פרספקטיבה טובה על התהליך הזה, כמו באירופה וארה”ב, אבל אפשר לראות תהליך דומה בשכונות כמו פלורנטין, נוה צדק וכרם התימנים בת”א.
בעולם התהליך הזה קרה באינספור שכונות.
הגידול באוכלוסייה הוא אחד הגורמים המשמעותיים בישראל לעליית מחירים. אנחנו גדלים בקצב מהיר יותר ממדינות מערב אחרות. גידול האוכלוסייה משפיע על הביקוש, והתחלות הבניה משפיעות על ההיצע. ואם הביקוש גדל יותר מהר מההיצע, אז התוצאה תהיה עליית מחירים.
העלאת המיסים וריביות יכולה לדכא רוכשי דירות ובעיקר משקיעים. אם מס רכישה עולה מ-5% ל-8% אז פחות אטרקטיבי לקנות דירה להשקעה. ולהפך, אם המס יורד, אז למשקיעים שווה להעביר כסף משוק ההון לנדל”ן.
לריבית בנק ישראל יש תהליך דומה – בנק ישראל שמפרסם את הריבית כל חודש וחצי, משפיע על הכדאיות של לקיחת משכנתא.
אינפלציה היא תהליך של התייקרות של מוצרים. התייקרות עלויות הבנייה, תביא כנראה לעליית מחירים. כאשר לקבלן עולה יותר לבנות, הוא ימכור את הדירה במחיר גבוה יותר. הבעיה עם הגורם הזה היא שהוא משפיע באופן רוחבי על כל האזורים ולכן לא ניתן “להנות” ממנו כאשר בוחרים איפה לקנות דירה להשקעה.
designed by studio baram developed by GetMeOnline
