היטל השבחה

תוכן עניינים

מה זה מניה ומה זה מכפיל רווח
מה זה מניה ומה זה מכפיל רווח

היטל השבחה הוא מס מיוחד. בשונה ממס רכישה ומס שבח, אשר משולמים שניהם למדינה, היטל השבחה משולם לרשות המקומית בתחומה נמצא הנכס. מלבד הבדל זה, מדובר במס גבוה מאוד העומד על 50%. אך ההבדל העיקרי הוא שקביעת גובה ההשבחה נעשה על ידי שמאי, ולכן היא עשויה להיות שונה בהתאם לחוות דעתו של השמאי. הבשורה הטובה היא שיש אפשרות לערער. 

נתחיל מההתחלה – מהי השבחה?

השבחה מוגדרת, על פי החוק, כעליית השווי של המקרקעין עקב אישור תוכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג. בהמשך נדבר על ההבדל בין השבחה לשבח.

דוגמה להשבחה היא דירה שהושבחה בעקבות תוכנית. למשל, ביום שלישי הדירה הייתה שווה מיליון ₪, ביום רביעי אישרה העירייה תוכנית שמאפשרת לי לבנות חדר נוסף על הגג, כלומר נתנה לי עוד זכויות בנייה. כעת הדירה שלי עשויה להיות שווה יותר, נניח מיליון מאתיים. ההשבחה במקרה הזה היא 200 אלף. 

מה ההבדל בין היטל השבחה ומס שבח?

השאלה מה ההבדל בין היטל השבחה ומס שבח היא שאלה נפוצה מאוד, כיוון שמס שבח והיטל השבחה נשמעים ממש אותו הדבר, ולכן עלולים לבלבל אותנו. אך האמת היא שהם שונים למדי. מס שבח הוא מס שמשולם על הרווח נוצר במכירת הדירה. כלומר, המחיר בו מכרנו את הדירה פחות המכיר בו קנינו אותה, לאחר ניכוי של הוצאות כדוגמת שיפוצים, עורך דין, וכדומה. לדוגמה – אם קניתי את הדירה במיליון ₪, ולרכישה התלוו הוצאות שונות בשווי של 200,000 ₪, אזי שילמתי את הדירה בסך הכל מיליון ומאתיים ₪. אם לאחר 5 שנים מכרתי אותה במיליון וחצי, אז הרווח עומד על 300,000 ₪. מהסכום הזה נשלם מס שבח, שמגיע עד לתקרה של 25%.

היטל השבחה, לעומת זאת, לא נגזר כתוצאה משיפוצים, פיתוח השכונה, עליית מחירי הנדל”ן בישראל וכדומה, אלא כתוצאה מאישור של תוכניות בניה, כלומר מהזכות העתידית להגדיל את הבית או לעשות בו שימוש חורג.

כיצד מעריכים מה ההיטל השבחה שנצטרך לשלם?

ישנן שתי אפשרויות להעריך את היטל ההשבחה: באמצעות הערכה של הרשות המקומית, שהיא זו שאישרה את התוכנית והיא זו שתגבה מכם את התשלום, או באופן עצמאי על ידי שמאי מקרקעין פרטי. לכל אחת מהשיטות יש יתרונות וחסרונות:

  1. רשות מקומית – רשאי כל בעל מקרקעין לדרוש מהוועדה המקומית לערוך את שומת ההשבחה בעבור הנכס שלו. השומה תיערך בתוך 90 ימים מקבלת הדרישה. היתרון הוא שהשומה שתיקבע בהערכה של הרשות המקומית היא השומה אותה הרשות תדרוש, ללא הפתעות. החיסרון הוא שמרגע שהרשות נותנת את השומה, יש לבעל המקרקעין 45 ימים להגיש ערעור. אם לא יגיש ערעור, השומה הופכת להיות סופית ולא יהיה ניתן לערער עליה עוד
  2. שמאי מקרקעין פרטי – באפשרותכם לבחור בשירות של שמאי מקרקעין פרטי. היתרון הוא ששעון החול לא יתהפך עד להגשת ערעור, כיוון שבשלב זה הרשות עדיין לא מעורבת. החיסרון הוא שמדובר בהערכה בלבד, ויתכן שהרשות תדרוש סכום גבוה יותר ממה שנאמר לכם על ידי השמאי. ישנה אפשרות נוספת, נפוצה פחות, והיא לבדוק אם יש החלטות שמאי מהיזור. ההחלטות מפורסמות באתר של משרד המשפטים תחת העמוד של מועצת שמאי המקרקעין ואפשר לחפש החלטות לפי גוש וחלקה. אמנם גם במקרה זה מדובר בהערכה, אך לפחות לא תשלמו עליה.

חישוב גובה המס – היטל השבחה

גובה ההיטל הוא מחצית מעליית השווי של המקרקעין עקב האישור של תוכנית הבניה. מועד התשלום של ההיטל הוא ביום “מימוש הזכויות” במקרקעין – כאשר “מימוש הזכויות” הוא יום מכירת הזכויות במקרקעין (למעט העברה מכוח דין או העברה ללא תמורה בין אדם לקרובו), או קבלת היתר בניה – היתר שלא ניתן היה לתת אותו אלמלא אישור התוכנית. 

המועד לצורך חישוב שווי ההשבחה הוא היום שבו אושרה התוכנית המשביחה, ההקלה או השימוש החורג. כך, אם אושרה תוכנית משביחה בתקופה של שגשוג בשוק הנדל”ן, אך הנכס עצמו נמכר בתקופה של שפל, יכול גובה ההיטל לעלות אף על השווי הנוכחי של ההשבחה.

האם ישנם מקרים בהם ניתן לקבל פטור מהיטל השבחה?

ישנם מקרים בהם ניתן פטור מהיטל השבחה. לפניכם המקרים הנפוצים:

  • השבחה שמבוצעת בנכס הנמצא ביישוב אשר הממשלה הכריזה עליו כעל אזור שיקום.
  • השבחה למקרקעין המצוי ביישוב ששר הבינוי והשיכון הכריז בצו כי הוא פטור מתשלום היטלה השבחה. למשל, ישובים באזור יהודה ושומרון. 
  • השבחה בבניית ממ”ד. במקרה זה, הפטור יינתן לשטח המינימלי הנדרש בלבד (9 מ”ר נטו + קירות).
  • השבחה למקרקעין הנכלל באזור שיקום בחוק בינוי ופינוי.
  • השבחה למקרקעין של מוסד העוסק בתחומי חינוך, תרבות, למדע, דת, לדקה, סעד, בריאות או ספורט, ככל שאין בעיסוק לשם קבלת רווחים. כלומר – מקרקעין שמשמש לרווחת הציבור ואין בו כדי לגרוף רווחים.
  • השבחה בשל תוספת שטחי שירות לצורך ביצוע התאמות נגישות. למשל, בניית מעלית

במאמר הזה הסברנו מהו היטל השבחה, מתי משלמים היטל השבחה וכמה היטל משלמים. אנחנו בפייאוף מפיקים קורסים אונליין בנושאים כלכליים 

למאמרים נוספים – לחץ כאן 

לדף הקורסים שלנו – לחץ כאן 

לקורס מיסוי נדל”ן – לחץ כאן 

Leave a Replay

הירשמו לניוזלטר שלנו: